Международные консультанты рынка коммерческой недвижимости стали в последнее время уделять все больше внимания нестандартным индексам и показателям в своих аналитических отчетах. Видимо, сильная популярность универсального индекса Биг-Мака толкает экспертов к продвижению своих собственных систем мер и весов, например, сопоставлению стоимости классических джинсов со ставкой аренды в торговом центре, анализу длины очереди в McDonalds или стоимости люксовых брендов в разных торговых центрах.

 Законодатели моды

Нестандартные индексы появились в мире еще в первой половине прошлого века. Например, индекс подола, Hemline Index, открытый экономистом Джорджем Тейлором в 1926 году, выявлял зависимость длины женской юбки от здоровья экономики – чем в более хорошей форме экономика, тем короче подол. Однако в настоящее время экономическая теория плохо коррелирует с модой, поэтому большинство экспертов относятся к этому индексу с улыбкой.

Всемирно популярный индекс Биг-Мака регулярно публикуется английским еженедельником The Economist. Этот индикатор вычисляется на основе цен знаменитого гамбургера в ресторанах McDonalds в различных странах и представляет собой альтернативный обменный курс.

Например, в США в 2012 году за Биг-Мак платили 4,33 доллара, а в России – 2,29 доллара (75 рублей), то есть рубль согласно данному индексу обесценен почти на 53%.

Согласно теории паритета покупательной способности, курс валют должен уравнивать стоимость основных товаров потребительской корзины, то есть отношение обменных валютных курсов. В случае с индексом Биг-Мака вместо корзины берется один стандартный гамбургер, куда входит достаточное количество продовольственных компонентов (хлеб, сыр, мясо и овощи).

Стоимость этого бутерброда в каждой стране зависит от многих факторов, среди которых цена аренды помещения, сырья, рабочей силы. Таким образом, консультанты рынка коммерческой недвижимости используют индекс Биг-Мака при анализе ставок аренды, которая, кстати, в России исчисляется в долларах.

Некоторые эксперты считают индекс Биг-Мака очередным пиар-проектом и подчеркивают, что выводы о недооцененности валют сомнительно делать на основании столь малого количества составляющих, но ряд аналитиков относится к данному индексу вполне серьезно.

Кто-то использует индекс цены Биг-Мака как общеэкономический показатель, кто-то использует индекс длины женской юбки, но это все экстремальные индикаторы, считает директор НП «Гильдия управляющих и девелоперов» по Москве Екатерина Крылова.

«Про индекс Биг-Мака вспоминают в период резких скачков валют. Когда больше не на что ориентироваться, эксперты обращаются к нему. Это хороший способ в кризис увидеть несоответствие стоимости валют у стран с похожим уровнем дохода», – отмечает Лана Самарина, начальник отдела «Макроэкономика. Регулирование» агентства «Прайм».

Новаторы в недвижимости

Однако международные консультанты в сфере недвижимости хотят не только пользоваться классическими наработками, но и вводить свои конструктивные инновации.

Например, консалтинговая компания Cushman&Wakefield разработала собственный индекс, основывающийся на минимальной стоимости стандартных классических джинсов.

«Раз в квартал мы обходим девять торговых центров и смотрим, сколько стоят нетемные, не рваные стандартизированные классические джинсы 48-50 размера. Это показывает нам как коррелируют цены на джинсы и арендные ставки», – рассказывает заместитель руководителя отдела исследований Cushman&Wakefield Лада Белайчук.

Эксперт поясняет, что джинсы – один из самых популярных видов одежды, который на рынке предлагается в большом разнообразии и ценовом диапазоне, однако минимальное качество может предлагаться за фиксированную цену.

Белайчук добавляет, что в июне 2012 года джинсы стоили 990 рублей, а в сентябре уже 899 рублей.

«Этот параметр также показывает, что цены в крутых и модных магазинах не такие высокие, как это может показаться. У людей сложился стереотип, что продавцы накручивают на товарах, потому что аренда помещения им обходится дорого. На самом деле товар в торговых центрах не обязательно дорогой. Он разный», – отмечает эксперт.

Кроме того, в компании начали отслеживать еще один индикатор – длину очереди в McDonalds, говорит Белайчук.

«Большие очереди в McDonalds нельзя однозначно отнести к положительным факторам для арендодателей торгового центра, так как увеличение очереди может говорить о том, что посетители торгового центра «не готовы тратить деньги в магазинах, а готовы лишь тусоваться», – указывает аналитик.

В качестве примера она приводит кризисное время: тогда консультанты по коммерческой недвижимости наблюдали, что люди ходили в торговые центры, чтобы отдохнуть и развлечься, мало покупали, но много проводили времени на фудкорте, на лавочке и в кино.

«Поэтому и очереди в McDonalds вырастали примерно в полтора раза», – обращает внимание Белайчук.

Ее коллеги из консалтинговой компании Knight Frank в свою очередь сообщили, что скоро увидит свет первое издание индекса, которое сейчас условно называется индекс Луи́ Витто́на (Louis Vuitton).

«Индекс сравнивает цены на люксовую продукцию – один и тот же артикул в разных магазинах на разных улицах мира. Мы выбрали бренд Луи Виттон как самый распиаренный на российском рынке», – рассказывает руководитель отдела исследований компании Knight Frank Наталья Сазонова.

Этот показатель будет предназначен для анализа ситуации в сегменте стрит-ритейла и арендных ставок на главных улицах мировых столиц, однако подробностей относительно индекса в компании пока не раскрывают.

Следует отметить, что Knight Frank и Citibank уже несколько лет совместно публикуют Wealth Report, так называемый отчет о богатстве, который показывает как глобальный рост благосостояния и нарастающие геополитические волнения способствуют быстрому повышению спроса на премиальную жилую недвижимость на ключевых мировых рынках.

Вероятнее всего, это далеко не последние индексы, создаваемые международными консультантами по коммерческой недвижимости, поэтому к появлению новых удивительных индексов стоит относиться с определенным чувством юмора. Подобные новации помогают сделать сухой анализ более наглядным, но вот смогут ли индексы аналитиков когда-нибудь поспорить в популярности с ароматом Биг-Мака, остается под вопросом.

Михаил Рычагов, РИА Новости